najem - Kancelariagi

kancelariagi
Przejdź do treści
NAJEM INSTYTUCJONALNY.
Najem instytucjonalny staje się coraz bardziej popularnym sposobem wynajęcia mieszkań w Polsce, bowiem między innymi zabezpiecza interesy wynajmującego lokal będącego podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali w sytuacji, w której były najemca po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego nie zamierza opuścić zajmowanego lokalu. W takiej sytuacji istnieje możliwość szybszego (niż przy „zwykłym” najmie) przeprowadzenia działań eksmisyjnych. Przyjęte rozwiązania przez ustawodawcę w zakresie kaucji, czynszu, opłat oraz rozwiązania zawartej umowy najmu instytucjonalnego również zasługują na szczególną uwagę.
Podstawa prawna:
Do najmu instytucjonalnego stosuje się przepisy ustawy kodeks cywilny oraz przepisy (wyraźnie wskazane – a więc nie wszystkie) ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Strony umowy najmu instytucjonalnego:
Wynajmującym może być jedynie podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali - a mianowicie osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędącą osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Najemcą może być jedynie osoba fizyczna.

Przedmiot umowy najmu instytucjonalnego:
Przedmiotem najmu instytucjonalnego jest lokal mieszkalny przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Tak wiec przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego nie może być lokal usługowy.
Forma umowy najmu instytucjonalnego:
Umowa najmu instytucjonalnego oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Czas trwania:
Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta na czas oznaczony.

Ustawodawca, w celu wykluczenia wszelkich wątpliwości interpretacyjnych, wyraźnie wyłączył w zakresie umowy najmu instytucjonalnego art. 661 § 1 k.c., w myśl którego najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Powyższe oznacza, iż nawet w przypadku zawarcia bądź przedłużenia umowy najmu instytucjonalnego na okres przekraczający 10 lat umowa taka pozostaje nadal umową zawartą na czas oznaczony i nie przekształca się w umowę najmu na czas nieoznaczony.

Kaucja:
Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących wynajmującemu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego.

Kaucja podlega zwrotowi najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego.

Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, wynajmujący może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji poprzez potrącenie z kaucji między innymi zaległości Najemcy, bez konieczności wypowiadania najemcy z tego tytułu umowy najmu. W takim przypadku najemca ma obowiązek uzupełnienia wynajmującemu kaucji do pełnej wysokości.

Czynsz:
Z tytułu zawartej umowy najmu instytucjonalnego Najemca zobowiązany jest do zapłaty na rzecz wynajmującego czynszu. Oprócz czynszu wynajmujący pobierać może jedynie opłaty niezależne od wynajmującego (opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych), chyba że umowa najmu instytucjonalnego inaczej reguluje te kwestie. Powyższe oznacza, iż należy dokładnie w treści umowy najmu instytucjonalnego wskazać jakie opłaty będzie zobowiązany pokryć najemca z tytułu zawartej umowy.


Wynajmującemu będzie przysługiwało również uprawnienie do podwyższenia czynszu, zgodnie z warunkami określonymi w treści umowy, co oznacza, iż przygotowując umowę najmu instytucjonalnego należy dokładnie określić te warunki. Zasady podwyższania czynszu mogą być określone, np. za pomocą klauzul waloryzacyjnych.

Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego:
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Możliwe jest również rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego na podstawie porozumienia między stronami.


Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może nastąpić z przyczyn określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 11 ust. 2 pkt 1–3), w ustawie kodeks cywilny oraz co jest korzystne dla wynajmującego z przyczyn wskazanych w umowie najmu instytucjonalnego. Powyższe rodzi konieczność jasnego sprecyzowania zapisów zawartych w treści umowy najmu instytucjonalnego.

Załącznik do umowy najmu instytucjonalnego:
Załącznik do umowy najmu instytucjonalnego stanowi: oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji, zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu (będącego przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego) w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu sporządzonym przez wynajmującego (nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy) oraz przyjmuje do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania tego zobowiązania nie będzie mu przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Powyższe rozwiązanie ułatwia wynajmującemu eksmisję najemcy z zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu, gdy pomimo rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego, najemca nie opuszcza lokalu zajmowanego na podstawie w/w umowy.

Żądanie opróżnienia lokalu:
W przypadku gdy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu stosunku najmu instytucjonalnego były najemca zajmuje lokal (należy uznać, iż w tym wypadku zajmuje lokal bez tytułu prawnego bowiem umowa najmu instytucjonalnego już nie obowiązuje) ma obowiązek zwrócić lokal wynajmującemu, tj. opuścić go wraz ze wszystkimi osobami zamieszkującymi z nim w lokalu i usunąć z niego wszystkie rzeczy swoje oraz osób z nim zamieszkujących.

Jeżeli tego nie robi, wynajmujący doręcza byłemu najemcy żądanie opróżnienia lokalu przez niego i osoby z nim zamieszkujące. Żądanie opróżnienia lokalu powinno być sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem wynajmującego. Treść żądania została jasno określona w ustawie z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Żądanie to musi zawierać: a) oznaczenie wynajmującego oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; b) wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; c) termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności /wniosek o wszczęcie egzekucji:
Wynajmujący może podjąć dalsze kroki prawne dopiero po bezskutecznym upływie terminu wskazanego w żądaniu opróżnienia lokalu. Kolejnym krokiem jest złożenie do sądu przez wynajmującego wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym Najemca poddał się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu (załącznik do umowy najmu instytucjonalnego). Następnie wynajmującemu przysługuje uprawnienie do wystąpienia do właściwego komornika z wnioskiem o przeprowadzenie czynności egzekucyjnych (eksmisja).

W przypadku wykonania eksmisji z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego byłemu najemcy nie przysługuje prawo ani do lokalu socjalnego, ani do pomieszczenia tymczasowego co może skutkować tym, iż ostatecznie komornik wyeksmituje byłego najemcę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu będącego przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego.

Masz dodatkowe pytania ?


Z chęcią odpowiemy.

Zapraszamy do kontaktu.

Wróć do spisu treści